Bank Statement 贷款详解：用银行流水证明收入，华人生意人怎么走这条路

先把结论放在最前面：银行流水贷款可以用银行流水证明收入，用流水代替税表把审批走完。银行流水贷款在业内的英文名字叫 Bank Statement Loan，找银行流水贷款这款产品的机构叫 bank statement lenders，中文里说的银行流水贷款、流水贷款、Bank Statement 贷款，说的都是同一件事。银行流水贷款不看 W-2，也不看 Tax Return 上那行被抵扣压薄的净收入。银行流水贷款看的是账户里 12 个月或者 24 个月的真实入账，看入账的规律，看大额入账说不说得清来路。对报税收入低的生意人来说，这是一条把真实赚钱能力搬回审批桌上的路。

这篇文章是新美贷款《华人在美买房贷款完全指南》专栏二《不查收入贷款实战手册》的第10篇。专栏开篇《什么是不查收入贷款？》把 Non-QM 这条产品线整体讲了一遍，第08篇《自雇老板如何在美国贷款买房？》讲自雇这群人整体怎么办贷款，第09篇《做生意报税低，能贷款吗？》讲报税低这个卡点怎么破。这一篇只讲一条路，把银行流水贷款从头讲到尾：讲清银行流水贷款是什么，讲清银行拿到流水之后到底在看哪三件事，讲清个人账户流水和公司账户流水是两套算法，讲清 12 个月方案和 24 个月方案的差别，讲清哪些入账算收入、哪些入账不算收入，讲清材料清单和递件顺序，讲清最常见的拒批原因怎么提前躲开，也讲清流水路线和税表路线要怎么选。文章凡是涉及利率高低、首付多少、能批多少额度的地方，只讲趋势和相对关系，不给任何具体数字，也不报任何金额。原因很简单：每一位生意人的账户结构、入账方式、持股比例、信用状况都不一样，具体条件只有在免费预审里对着你自己那份流水才算得准。

一、Bank Statement 贷款到底是什么？不看税表，改看账户里的真实入账

1. 一句话说清：银行流水贷款用入账代替税表

银行流水贷款是一种用银行对账单认定收入的房贷产品。银行流水贷款把承保口径里的收入证明换掉了：传统贷款用 W-2 和 Tax Return 证明收入，银行流水贷款用 12 个月或者 24 个月的银行对账单证明收入。换掉的只是收入这一环。信用报告照查，资产储备照查，房屋估价照做，产权保险照办，这些环节银行流水贷款一样都不少。

很多人第一次听说银行流水贷款，脑子里冒出来的念头是不查收入。这个理解偏了。银行流水贷款不是不查收入，银行流水贷款是换一种方式查收入。银行照样要算出一个月收入数字，照样要用这个数字去算债务收入比。区别在于数字的来源：税表路线的数字来自报税表最后那行净收入，流水路线的数字来自账户里的合格入账。不查收入这四个字是行业里的口语，真正的含义是不查税表上的收入。《什么是不查收入贷款？》那一篇把整条 Non-QM 产品线的逻辑讲过一遍，银行流水贷款是这条产品线里最主流、最成熟的一款。

为什么会有银行流水贷款这种产品？原因是一批人被算法算漏了。开餐馆的老板一年真金白银赚到手不少，报税时把房租、员工工资、进货、折旧一项一项抵扣下去，税表上剩的净收入很薄。装修工头一年接的工程款不少，费用也实打实花出去了，税表上剩的净收入同样很薄。银行按税表净收入算债务收入比，算出来的结论是买不起。账户里的入账却在说另一件事。银行流水贷款要做的，就是让账户里那些入账替真实的赚钱能力说话。《做生意报税低，能贷款吗？》那一篇把报税低卡在哪一步算得很细，这一篇接着往下走。

2. 银行流水贷款和传统税表贷款，差别差在哪一步

银行流水贷款和传统税表贷款的主流程差别不大。在收入认定这一个环节上，银行流水贷款和传统税表贷款完全不同。准备材料的时候，银行流水贷款要准备的那一叠东西和传统税表贷款要准备的那一叠东西，差别很大。

从头走一遍就清楚了。预审、看房、下 offer、签合同、估价、承保、过户，这七步两条路线一模一样。走到承保这一步，两条路线开始分岔。传统税表贷款的承保人打开的是 Tax Return、W-2、Schedule C，还会去 IRS 调税务记录（tax transcript）对一遍。银行流水贷款的承保人打开的是一叠银行对账单，一页一页看入账，把合格入账加总，再按方案里的算法折出一个月收入。同样是算收入，一边算的是报税之后剩下的数字，一边算的是账户里真实进来的数字。

还有一处差别值得先说明白。传统税表贷款走的是符合两房标准的通道，条件通常最优。银行流水贷款走的是 Non-QM 通道，利率和首付的要求会比传统税表贷款高一些，这一点新美贷款从来不藏着。高一些并没有传闻里说的那么吓人，高一些也换来了另一样东西：一份税表撑不起来的额度，一份流水能撑起来。至于高多少，各家 bank statement lenders 的定价不一样，同一家机构对不同信用分、不同首付比例的定价也不一样，只有对着你自己的材料才报得准。

3. bank statement lenders 是一批什么样的机构

批银行流水贷款的机构和批传统房贷的机构，不完全是同一批。主流大行的柜台通常不做银行流水贷款，主流大行的系统里没有这一款产品的入口。做银行流水贷款的是一批专业机构，行业里叫 bank statement lenders，也叫 Non-QM lender 或者 portfolio lender。这批机构自己定承保口径，自己承担风险，很多贷款放出去之后留在自己账上，不卖给两房。

这件事对借款人有一个很直接的影响：同一份流水，递到不同的 bank statement lenders 手上，算出来的收入可以不一样。同一份流水在 A 家算出来是一个数，在 B 家算出来是另一个数。原因在于每一家的口径不同：有的机构对现金存款宽一点，有的机构对现金存款严一点；有的机构接受个人账户和公司账户合并计算，有的机构只认其中一种；有的机构接受会计师出的费用率信件，有的机构坚持用自家表格里的固定比例。口径不同，结论就不同。

这也是找一个手里有多家渠道的贷款机构为什么重要。我们接的银行流水贷款案子，第一步从来不是急着递件，第一步是先把流水拉出来看一遍，判断这份流水在哪几家 bank statement lenders 的口径下最吃得开，再决定往哪里递。递对了口径，同样的一份流水撑起来的额度会不一样。

二、什么样的生意人走这条路最顺？六种华人常见生意对号入座

银行流水贷款不是所有人都适合。银行流水贷款最适合一种人：生意真的在赚钱，账户里的入账真的在走，税表上的净收入却被合法抵扣压得很薄。下面六种生意在华人社区里最常见，一种一种对号入座。

1. 餐馆、外卖店：现金和平台打款混着来

餐馆是华人社区里最典型的一类。餐馆的入账通常分三股：刷卡结算打进来的一股，外卖平台每周或者每两周打进来的一股，堂食现金存进去的一股。三股入账都真实，三股入账在银行流水贷款里的分量却不完全一样。刷卡结算和平台打款最好认，来源方在对账单上写得清清楚楚。现金存款要看频率和金额是否和一家餐馆的体量对得上。

餐馆老板最常见的两个失分点，一个是现金存款集中在几天里一次性存进去，一个是把家里的钱和店里的钱在同一个账户里来回转。前一个失分点让承保人看不出经营节奏，后一个失分点让承保人分不清哪笔是营业收入。这两处提前处理掉，餐馆的流水通常是很漂亮的一份材料。

2. 装修工头、地板师傅：工程款一笔一笔进

做装修的入账长相和餐馆完全不同。装修的入账是一笔一笔的工程款，金额大，间隔不规律，客户开的支票居多。一个月进两笔，下个月一笔没有，再下个月进四笔，这种起伏在装修行业里很正常。银行流水贷款的算法看的是 12 个月或者 24 个月的合计再折月均，所以间隔不规律本身不是问题。真正的问题在两处：单笔金额大的入账要说得清对应哪个工程，冬天停工那几个月的空档要在整体里被平均掉。

装修工头走 24 个月方案往往比走 12 个月方案更稳。原因是 24 个月方案把两轮淡旺季都装进去了，两轮淡旺季平均下来的月均数字，比只取一年的数字更能代表真实的接单能力。这一点第五章会展开算。

3. 电商卖家、平台司机：平台结算最规矩

做电商的和跑平台的，流水通常是所有生意里最规矩的一份。平台按结算周期打款，打款方名字固定，金额有波动却有节奏，对账单上一行一行排得整整齐齐。承保人最喜欢这种入账，因为来源方一眼就能认出来，不需要额外解释。

做电商的要注意的是另一件事：平台打进来的往往是结算后的净额，退货冲正也走同一个账户。冲正那几笔在对账单上是负数，正数入账加总的时候要不要扣掉冲正，各家 bank statement lenders 的做法不同。提前把这一条问清楚，能省掉后面补材料的来回。

4. 指甲店、美容院、干洗店：刷卡加现金

指甲店和美容院的入账结构介于餐馆和电商之间。刷卡那一部分好认，现金那一部分需要规律。指甲店和美容院最容易出现的情况是：老板平时把现金放在店里，攒够一叠再去存，一个月存一次，甚至两三个月存一次。攒着存这个习惯在生活里很方便，在银行流水贷款里很吃亏。承保人看到的是几笔孤零零的大额现金存款，看不到每天都有客人进店的那条曲线。

改法很简单，也很有效：把存现金的节奏改成固定的，每周存一次，每次存的金额贴近那一周的真实营业额。做过这一步的小店，流水的说服力会完全不同。什么时候开始改这个习惯最合适？答案是打算买房的那一年之前就开始，越早越好。

5. 诊所、事务所、工作室：公司账户最干净

开诊所的、做会计事务所的、开设计工作室的，公司账户通常是最干净的一类。收入来自保险公司结算、客户按合同付款、按月订阅或者按项目付款，来源方清楚，入账规律。诊所、事务所、工作室走公司账户流水（business bank statement loan）最合适，材料准备起来也最省事。

诊所、事务所、工作室要处理的重点不在入账，重点在持股比例和费用率。公司如果有合伙人，银行按你的持股比例分你那一份。公司账户的入账是营业总收入，不是你的收入，承保时要按费用率扣掉一部分。这两件事第四章会一条一条拆开讲。

6. 哪些人不适合走银行流水贷款

有几种情况走银行流水贷款并不划算，说清楚比含糊更负责任。

• 拿 W-2 的上班族。W-2 上班族的税表收入就是真实收入，走传统税表贷款条件更好。既然税表撑得住，就没有理由多付 Non-QM 的成本。
• 生意刚开张的人。银行流水贷款要看连续 12 个月或者 24 个月的对账单。生意开张不满一年，账户里凑不出连续 12 个月的入账，这条路暂时走不了。
• 收入几乎全走现金、极少进账户的人。钱不进账户，流水上就没有入账。银行流水贷款认的是账户里的入账，认不了柜子里的现金。
• 买投资房、看重租金的人。如果买的是出租房，看租金能不能覆盖月供的 DSCR 贷款往往更合适，个人收入完全不用进算法。这条路《DSCR贷款：投资房不看个人收入怎么批？》专门讲。
• 账户结构复杂、多家实体互相转账的人。这种情况下用损益表说话可能更清楚，《P&L贷款：用损益表申请房贷全流程》讲的就是这条路。

三、银行拿到流水在看什么？三把尺：入账认定、规律性、大额来源

承保人拿到一叠银行对账单之后做的事情，其实只有三件。第一件事是认定，把每一笔入账分成算收入的和不算收入的。第二件事是看规律，判断这些入账是不是一门持续在做的生意留下来的痕迹。第三件事是追来源，把金额明显偏大的那几笔入账问清楚从哪里来。三件事对应三把尺，三把尺一把一把量下来，月收入这个数字才出得来。

1. 第一把尺：入账认定，哪一笔算收入

入账认定是三把尺里最重要的一把。入账认定决定的是分子，分子定了，后面的算法才有意义。承保人做入账认定的原则只有一条：这笔钱是不是做生意赚回来的。生意赚回来的钱算收入，不是生意赚回来的钱不算收入。

按这条原则往下分，客户付的支票算收入，刷卡结算打进来的款算收入，外卖平台或者电商平台按周期打的款算收入，客户用 Zelle 或者其他电子方式付的货款算收入。反过来，从自己另一个账户转进来的钱不算收入，退税款不算收入，贷款放下来的钱不算收入，亲友借给你周转的钱不算收入，卖车卖股票换来的一次性款项不算收入。第六章会把这份清单列全，也会把最难判断的那几种入账单独拿出来讲。

这里先强调一处细节。入账认定看的是每一笔的性质，不是账户余额。有人以为账户余额高就等于流水好看，这个理解不对。账户余额高不等于流水好看。余额是存量，入账是流量。银行流水贷款算的是流量，一年到头进来了多少笔、进了多少钱、进得规不规律。一个余额一直很高、全年却几乎没有入账的账户，在银行流水贷款的算法里几乎折不出收入。

2. 第二把尺：规律性，月月都有比某个月冲高更值钱

第二把尺量的是规律。承保人把 12 个月或者 24 个月的合格入账按月排开，排成一条曲线，然后看这条曲线的形状。曲线平稳，说明生意稳定，月均数字可信。曲线忽高忽低，说明生意波动，承保人会更谨慎。曲线一路往下走，说明生意在收缩，承保人可能只认最近几个月的水平，也可能直接退回。

很多生意人误会了这把尺，以为把某个月做得特别高就能拉高月均。某个月冲高并不等于月均变高。某个月冲得特别高，承保人第一反应不是这门生意做得好，第一反应是这笔钱从哪里来。冲高的那个月往往会引来一封解释信的要求，解释不清楚，那笔入账整笔剔除。月月都有、月月差不多的入账，才是银行流水贷款里最值钱的形状。

规律这把尺还有一个隐藏的量法：入账的来源方是不是稳定。同一个平台每两周打一次款，同一批客户每个月付一次款，来源方名字在对账单上反复出现，承保人对这些入账的信任度最高。相反，一年到头的入账全部来自不同的、只出现过一次的付款方，承保人需要多花时间核实，核实的过程会拉长，需要补充的材料也会更多。

3. 第三把尺：大额来源，一封解释信的分量

第三把尺量的是大额入账。每一家 bank statement lenders 都有一条大额入账的门槛线，超过这条线的入账要写解释信。解释信在贷款文件上叫 letter of explanation，行业里简称 LOE。解释信要说清三件事：这笔钱是谁付的，因为什么付的，付款方和你是什么关系。有配套凭证的，把凭证一起附上，例如合同、发票、工程验收单、平台结算单。

解释信不是走过场。解释信写得清楚，那笔大额入账留在收入里。解释信写得含糊，那笔大额入账被剔除。同样一笔入账，写与不写、写清楚与写含糊，结果完全不同。这一点很多人第一次办银行流水贷款时不知道，等承保人回来问，材料早就找不到了。所以新美贷款在预审阶段就会把 12 个月或者 24 个月里的大额入账先圈出来，先问一遍来源，先把凭证收齐，把这件事提前做完。

大额来源这把尺还有一个反向的用法。如果账户里有一笔确实不是营业收入的大额入账，例如卖掉一辆车、亲友汇来一笔周转、退回来一笔押金，主动写清楚反而对你有利。主动写清楚，承保人把这笔剔除出收入，剩下的入账照常认定。不主动写清楚，承保人只能怀疑整份流水的干净程度，怀疑一旦扩散，剔除的就不止那一笔。主动说明的大额入账只影响那一笔，含糊不清的大额入账影响的是整份材料。

四、个人账户流水还是公司账户流水？两套算法别混着交

个人账户流水和公司账户流水都能做银行流水贷款。在算法上，个人账户流水和公司账户流水完全不同。准备材料的时候，个人账户流水要备的东西和公司账户流水要备的东西，差别很大。搞错了这一点，材料递上去还要重来一遍。

1. 个人账户流水：入账基本按到手收入看

个人账户流水在英文材料上叫 personal bank statement loan。个人账户流水的逻辑很直接：进到个人账户里的钱，通常已经是你从生意里拿回家的那一部分，生意的开销在进个人账户之前就付掉了。所以承保人对个人账户的合格入账，认定比例通常更高，扣减的幅度更小。

个人账户流水最适合两种人。第一种是自己一个人做的自雇者，例如接活的设计师、做保险的经纪人、跑平台的司机，收入直接打进个人账户，没有独立的公司账户。第二种是有公司账户、平时按固定节奏把钱转进个人账户的老板，个人账户那一侧的入账干净、规律、来源单一。

个人账户流水要小心一件事：个人账户里通常混着很多不是收入的入账。配偶转进来的家用不是收入，父母汇来的钱不是收入，退税不是收入，从自己另一个账户转过来的钱不是收入，卖掉旧车收到的钱不是收入。这些入账留在账户里没有问题，问题在于它们不能算进收入。承保人会一笔一笔剔除，剔除之后剩下的才是分子。

2. 公司账户流水：先扣一道费用率，再按持股比例分

公司账户流水在英文材料上叫 business bank statement loan。公司账户流水的算法多了两道手续。第一道手续是扣费用率。公司账户里的入账是营业总收入，营业总收入里包含房租、工资、进货、水电这些必须付出去的开销，开销不能算成你的收入，所以承保人会按一个费用率（expense factor）扣掉一部分，扣完剩下的才当成你的经营利润。

第二道手续是按持股比例分。公司如果只有你一个股东，扣完费用率剩下的全部算你的。公司如果有合伙人，扣完费用率剩下的先乘以你的持股比例，乘完才是你的那一份。持股比例要有文件证明，口头说不算。

费用率扣多少，各家 bank statement lenders 的做法不一样，同一家机构对不同行业的做法也不一样。有的机构对全部行业用同一个固定比例，有的机构按行业分档，有的机构接受会计师出具的实际费用率信件。差别可以很大。同一份公司账户流水，在用固定比例的机构那里折出来的收入，和在接受会计师信件的机构那里折出来的收入，可能不是一个量级。这就是为什么公司账户流水更需要一个手里渠道多的贷款机构帮你比一遍。

3. 会计师那封信为什么这么重要

走公司账户流水的人，会计师那封信往往是整套材料里最有分量的一份。这封信在英文材料上叫 CPA letter，出具人可以是注册会计师（CPA），也可以是持照报税人（tax preparer 或者 enrolled agent），具体接受谁，各家机构的要求不同。

这封信要写的内容通常包括几项：你在这家公司的持股比例是多少，这家公司经营了多久，公司的主营业务是什么，公司的实际费用率大概在什么水平。前面三项是事实陈述，第四项是专业判断。第四项写得出来，很多机构就愿意用会计师给的费用率，而不是用自家表格里的固定比例。费用率一改，折出来的收入跟着改。

这封信要提前准备。会计师年初到四月最忙，报税季里排队等一封信可能要等很久。打算今年买房的生意人，把这封信的需求提前告诉会计师，比临到递件才开口顺利得多。新美贷款在预审阶段就会把这封信的清单发给客户，也可以直接和客户的会计师对接，把需要写进信里的内容一次说清楚。

4. 个人账户和公司账户混用，是最容易踩的坑

华人小生意里，个人账户和公司账户混着用非常普遍。店里收的钱存进个人账户，家里的开销从公司账户刷卡，两个账户之间一个月转好几次。日常这样用很方便，办银行流水贷款的时候麻烦就来了。

麻烦出在两处。第一处，承保人分不清哪一笔是营业收入，分不清就只能保守认定，保守认定的结果是能算的收入变少。第二处更要命：账户之间的转账会被当成重复计算的风险点。公司账户转出去一笔，个人账户收到同一笔，如果两个账户的流水都交上去，同一笔钱在两边各算一次，承保人一旦发现，处理方式是把转入那一侧整笔剔除，严重的会要求重新整理整套材料。

正确的做法是把两个账户的角色分开。营业收入固定进公司账户，个人开销固定从个人账户走，公司往个人账户转钱按固定节奏、固定名义（例如老板报酬）转。分开用的账户，材料准备起来清楚，承保人看起来也顺。这个习惯改起来不难，改早一点，等到要买房那年就是现成的干净流水。

五、12 个月还是 24 个月？两种流水方案怎么挑

银行流水贷款有两种主流方案：12 个月方案和 24 个月方案。12 个月方案交一年的对账单，24 个月方案交两年的对账单。两种方案的差别不只是多交一年材料，两种方案背后是两种对生意的判断方式。

1. 12 个月方案适合什么样的生意

12 个月方案要交的材料少一半，整理起来快，对刚满两年经营史、前一年做得一般的生意更友好。最典型的适用场景是生意在往上走：去年比前年好，最近一年的入账明显比前一年高。只取最近 12 个月来算，算出来的月均数字会更贴近现在的真实水平。

另一种适合 12 个月方案的情况是账户换过。前年在一家银行，去年换到另一家，前年那一段的对账单调起来麻烦。只用最近 12 个月，材料就在手边，整理起来省事得多。

12 个月方案要付的代价通常在定价上。历史越短，机构承担的不确定性越大，所以 12 个月方案的条件一般比 24 个月方案紧一点。紧多少各家不同，这里只讲趋势，不给数字。愿不愿意为省一年材料付这份代价，要放在具体的方案里比过才知道。

2. 24 个月方案适合什么样的生意

24 个月方案把两年的入账都摊开来看。历史越长，机构看到的东西越完整，愿意给的条件通常越好。做了很多年、每年都稳的生意，走 24 个月方案往往更划算。

24 个月方案还有一个用途，很多人没想到：把某一段异常摊薄。如果去年某几个月因为装修停业、因为搬店、因为家里有事导致入账断了一截，只取 12 个月会把这一截放得很大。摊进 24 个月里，同样这一截的影响就小得多。反过来也一样：如果最近一年入账特别好、前一年一般，24 个月平均下来的数字会被拉低，这种情况下 12 个月方案更有利。

所以 12 个月和 24 个月的选择，不是哪个更高级的问题。12 个月方案和 24 个月方案没有高下之分，只有匹配不匹配。要选哪一个，先看两件事：最近一年比前一年是往上走还是往下走，中间有没有需要摊薄的异常段。这两件事看明白了，选哪个方案自然就清楚了。

3. 生意有淡旺季的，算法会不一样

淡旺季这件事在华人生意里太常见了。装修行业冬天停工，餐馆夏天忙冬天淡，礼品和电商年底一波冲高，报税服务的旺季集中在春天。淡旺季本身不是问题，银行流水贷款算的是月均，旺季那几个月和淡季那几个月会互相平均。

要注意的是承保人怎么读这条曲线。只交 12 个月，承保人看到的是一轮淡旺季，判断依据只有一轮。交 24 个月，承保人看到的是两轮淡旺季，两轮的形状如果对得上，可信度立刻不同：去年这个月淡，前年这个月也淡，说明这就是行业节奏，不是生意出了问题。这就是季节性明显的生意走 24 个月方案更稳的原因。

还有一种情况要提前说明：旺季结束之后马上递件，和淡季正中间递件，承保人看到的最近几个月完全不同。有的机构除了看月均，还会看最近三个月或者最近六个月有没有明显下滑。所以递件的时机值得先算一下。什么时候递最合适，取决于你这门生意的节奏，让顾问看过流水再定，比自己猜着办稳妥。

六、哪些入账算收入，哪些入账不算？这一章最值钱

这一章是整篇文章里最实用的一章。同一个账户，同样一年的对账单，把入账认定这件事弄懂之后再去整理，和不弄懂就直接递上去，折出来的收入可以差出一大截。下面把算得进去的入账、算不进去的入账、需要额外说明的入账，一格一格分开列。

1. 算得进去的入账长什么样

算得进去的入账有一个共同特征：这笔钱来自客户，来自平台，来自生意本身。特征对得上，认定就顺。

• 💳 刷卡结算款。信用卡收单机构按天或者按周打进来的结算款，来源方名字固定，是最好认的一种入账。
• 🛵 外卖与电商平台打款。平台按结算周期打进来的款项，来源方名字在对账单上写得明明白白，承保人几乎不需要额外核实。
• 🧾 客户支票与电汇。客户按合同付的工程款、货款、服务费，配上合同或者发票就更稳。
• 📱 电子转账收到的货款。客户用电子方式付的货款算收入，前提是能说明付款方是客户，不是自己或者家人。
• 💵 与生意体量对得上的现金存款。现金存款可以算收入，条件是频率和金额和这门生意的日常营业对得上，第三小节单独讲。
• 🏪 租金收入（视机构与用途）。如果名下有出租物业，租金入账在部分方案里可以计入，另一部分方案会要求单独走 DSCR 口径，《DSCR贷款：投资房不看个人收入怎么批？》讲的就是这一套。

2. 算不进去的入账长什么样

算不进去的入账也有一个共同特征：这笔钱不是生意赚回来的，只是钱在不同的口袋之间挪了个位置，或者本来就属于你的钱又回来了。

• 🔄 自己账户之间的转账。从公司账户转到个人账户，从储蓄账户转到支票账户，账户之间的转账全部剔除。
• 🏦 贷款放款与信用额度提取。商业贷款放下来的钱、信用额度提出来的钱，是负债不是收入，一律剔除。
• 👨‍👩‍👧 亲友借款与家用。亲友汇来周转的钱、配偶转来的家用，都不是营业收入，一律剔除。
• 🧾 退税款。退税是自己多缴的钱退回来，不是新赚的收入，剔除。
• ↩️ 退款与冲正。供应商退回来的货款、平台的退货冲正，都不是收入。冲正在对账单上通常是负数，处理方式各家不同。
• 🚗 一次性资产变现。卖车、卖股票、卖旧设备收到的钱是一次性的，不能代表持续赚钱能力，剔除。
• 🎁 赠与款。赠与在首付这一侧另有规则（赠与信、来源追溯），在收入这一侧不算收入。

3. 现金存款：华人生意最关键的一格

现金存款这一格，值得单独拿出来讲。华人社区里做餐馆的、开指甲店的、开干洗店的、卖菜的，现金收入是行业常态。收现金不是问题，现金存款也不是不能算收入。问题从来不在现金本身，问题在于现金存款和这门生意的日常营业对不对得上。

承保人看现金存款看两件事。第一件事是频率：一家每天开门做生意的餐馆，现金应该经常进账户，而不是一年只进四五次。第二件事是匹配度：一家小店每周存一次、每次金额贴近周营业额，看起来就合理；同一家小店突然一次性存一大笔，金额远超正常水平，就需要解释。

还有一条机构层面的差别要知道。不同的 bank statement lenders 对现金存款的口径不一样：有的机构对现金存款和其他入账一视同仁，有的机构对现金存款设上限，有的机构要求现金存款占全部入账的比例不能超过某个水平。现金收入占比高的生意，选机构这一步比什么都重要。递错了口径，一份本来很好的流水会被砍掉一大块。

4. 账户之间转账被当成收入，等于自己挖坑

账户之间的转账这件事，前面讲过一次，这里从入账认定的角度再说一遍，因为踩坑的人实在太多。转账的本质是同一笔钱换了个位置。同一笔钱在公司账户出去、在个人账户进来，如果两份流水一起交，承保人在两边各看到一次，这就是重复计算。

重复计算被发现之后的处理，通常不是扣一点点。承保人会把转入那一侧整笔剔除，也会因此对整份材料的整理质量打个问号。问号一旦挂上，后面每一笔入账的审核都会更严。这就是为什么材料整理这件事值得在递件之前一次做对。

自己整理的时候有一个很好用的自查动作：把 12 个月或者 24 个月里每一笔入账，对照另一个账户的支出看一遍，金额一致、日期相近的，多半就是内部转账。把这些标出来先剔除掉，剩下的入账才是真正能拿去算收入的部分。这个动作自己做一遍要花点时间，让新美贷款的顾问在预审里做一遍，快得多，也准得多。

七、材料清单与递件顺序：这几样准备齐，流程就顺

材料这件事，准备齐了和准备得七零八落，走出来的流程完全是两回事。准备齐的材料，承保人一次看完；准备得七零八落的材料，承保人来回问，每问一次就多一轮等待。下面这份清单按两条路线分开列，照着备就行。

1. 两条路线都要交的共同材料

不管走个人账户流水还是走公司账户流水，下面这几样都要备：连续 12 个月或者 24 个月的完整银行对账单（每一页都要，包含空白页）；身份证件与社会安全号或者税号；信用查询授权；资产与储备证明（用于首付和结案费用的那部分资金）；房屋相关文件（购房合同、房屋保险报价、估价配合）。大额入账的解释信与凭证，属于共同材料里最容易被忽略、又最影响结果的一项。

2. 走公司账户流水多要的几样

走公司账户流水的人，在共同材料之外还要备四样：营业执照或者州注册文件；实体的成立与股权文件（用于证明持股比例）；会计师或者持照报税人出具的信件（说明持股比例、经营年限、费用率）；部分机构还会要一份损益表。损益表这一项如果机构要求得多、口径又特别，往往说明更适合直接走损益表路线，《P&L贷款：用损益表申请房贷全流程》那一篇讲的就是这条路。

3. 递件顺序：先做什么，后做什么

顺序对了，材料只准备一次。顺序错了，同一份材料会被要好几遍。下面这个顺序，是新美贷款带华人客户走银行流水贷款时最常用的一条。

八、最常见的七个拒批原因，以及提前怎么躲开

银行流水贷款被退回来，原因往往不是生意不好，原因往往是材料没整理好。下面七个是最常撞到的，一个一个说清楚，也说清楚提前怎么躲。

第一个：现金存款占比过高，又说不清来源。现金存款占比高不等于一定被拒。占比高加上说不清来源，才是被拒的组合。躲开的办法是把存现金的节奏固定下来，把收银日结单和进货单留好，再选一家对现金口径宽的机构递件。

第二个：账户频繁出现透支与退票。透支和退票在英文对账单上写作 overdraft 和 NSF。频繁出现的透支与退票，在承保人眼里是现金流管理不稳的信号，杀伤力比很多人以为的大。躲开的办法是提前几个月开始盯着余额，宁可留一笔缓冲在账户里，也不要让账户见底。

第三个：内部转账被当成收入重复计算。这一条第六章讲过，被发现之后承保人会把转入那一侧整笔剔除。躲开的办法只有一个：递件之前自己先标出来，或者让顾问在预审里标出来。

第四个：个人账户和公司账户混用，分不清哪笔是营业收入。混用的账户会让承保人保守认定，保守认定就是收入变少。躲开的办法是提前把两个账户的角色分开，越早分开越好。

第五个：对账单不完整。缺页、只交汇总页、交网银截图，这三种情况都会被退。躲开的办法是直接向银行申请正式对账单，一次调齐 12 个月或者 24 个月。

第六个：经营历史不够长。多数方案要求生意存续满两年，也有方案接受更短的历史，条件会相应更严。躲开的办法是先把营业执照日期、实体注册日期、账户开户日期这三个时间点核对清楚，再决定现在递还是过一段时间递。

第七个：申请前账户行为突变。平时一个月存两次现金，申请前一个月突然存了十次；平时账户余额平稳，申请前突然进来一大笔又很快转走。账户行为突变会引来更多问题。躲开的办法是把要做的调整提前一年做完，让账户在申请时呈现的是常态，不是临时状态。

九、流水路线和税表路线怎么选？四条路摆在一张表上

选路线这件事，很多人一上来就问哪条路最好。这个问题问错了。四条路没有最好的一条，只有最适合你这份材料的一条。税表撑得住的人走税表路线最划算，税表撑不住、流水撑得住的人走流水路线最合适，买投资房的人走 DSCR 最省事，账户结构复杂的人走损益表最清楚。

1. 三个问题定路线

第一个问题：最近两年税表上的净收入，够不够算出你想买那套房的月供？够，走税表路线，条件最优，没有必要多付 Non-QM 的成本。不够，往下问第二个问题。

第二个问题：账户里的入账撑不撑得起来？12 个月或者 24 个月的合格入账，加总之后折出来的月收入够用，就走银行流水贷款。入账零散、大部分收入不进账户，往下问第三个问题。

第三个问题：买的是自住房还是投资房？投资房走 DSCR，看的是这套房子的租金能不能覆盖月供，个人收入完全不进算法。自住房而流水又不好整理，就看损益表路线，用会计师做的损益表说话。这两条路分别是《DSCR贷款：投资房不看个人收入怎么批？》和《P&L贷款：用损益表申请房贷全流程》的主题。

2. 一张决策图看完四条路

十、三个华人场景怎么走：餐馆老板、装修工头、电商卖家

把前面九章的东西落到具体场景里，看起来会更清楚。下面三个场景在华人社区里最常见，情节做过脱敏处理，只讲打法，不讲金额，也不讲能批多少。

三个场景放在一起看，规律其实是同一条：银行流水贷款拼的不是谁的生意大，拼的是谁的流水整理得清楚。入账认定做得干净，规律看得出来，大额说得清楚，一份普通的流水也能撑起一份像样的方案。反过来，一门赚钱的生意，材料乱糟糟递上去，照样走不顺。

开餐馆的、做装修的、做电商的、开指甲店的生意人，最缺的往往不是收入，最缺的是一个把流水按承保口径读一遍的人。新美贷款做的正是这件事：把 12 个月或者 24 个月的对账单摊开，把能算的入账和不能算的入账分清楚，把大额来源逐笔问清楚，再把这份整理好的材料递到口径最匹配的 bank statement lenders 手上。决定权始终在开餐馆的、做装修的、做电商的、开指甲店的生意人自己手里，我们负责把选项算清楚摆出来。

附：银行流水贷款 20 问

下面这 20 个问题，是华人客户在电话里问得最多的。点开就能看答案，涉及具体条件的地方一律只讲趋势，不给数字。